음식점 창업, 임대차 계약 전 확인사항 및 체결 가이드

 

 

음식점 창업, 임대차 계약 전 확인사항 및 체결 가이드

음식점 창업의 첫걸음, 바로 '임대차 계약'입니다! 성공적인 창업을 위해 계약 전 꼼꼼히 확인해야 할 사항들과 체결 가이드를 상세히 알려드립니다. 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 이 글을 통해 임대차 계약의 핵심을 꿰뚫어 보세요!

임대차 계약, 왜 중요할까요?

임대차 계약은 단순히 공간을 빌리는 행위를 넘어, 사업의 안정성과 직결되는 중요한 법적 절차입니다. 계약 내용에 따라 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으며, 이는 곧 사업 운영에 큰 타격을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전 확인사항을 꼼꼼히 점검하고, 자신에게 유리한 조건으로 계약을 체결하는 것이 중요합니다.

임대차 계약이란 무엇일까요?

「민법」에 따르면, 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 하고, 임차인은 이에 대한 대가로 차임을 지급하는 계약입니다(「민법」 제618조). 여기서 '목적물'은 상가 건물이 되겠고, '차임'은 월세, 보증금 등을 의미합니다.

상가건물 임대차보호법, 꼭 알아야 할까요?

상가건물 임대차보호법은 영세 상인들을 보호하기 위해 제정된 특별법입니다. 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 중 보증금액이 일정 금액 이하인 경우에 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조). 지역별 보증금 기준은 다음과 같습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조).

• 서울특별시: 9억 원 이하
• 수도권 과밀억제권역 (서울특별시 제외): 6억 9천만 원 이하
• 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시: 5억 4천만 원 이하
• 그 외 지역: 3억 7천만 원 이하

만약 보증금이 위 기준을 초과하는 경우, 「민법」의 규정이 적용되지만, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등 일부 조항은 여전히 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항).

임대차 계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요!

계약서에 도장 찍기 전에 잠깐! 다음 사항들을 꼼꼼히 확인하지 않으면 나중에 후회할 수도 있습니다.

건축물대장 확인: 용도, 제대로 확인하셨나요?

건축물대장은 건물의 '신분증'과 같습니다. 건물의 용도, 면적, 구조 등을 확인할 수 있죠. 음식점 창업을 위해 임차하려는 건물의 용도가 '제1종 근린생활시설' 또는 '제2종 근린생활시설'인지 반드시 확인해야 합니다(「건축법」 시행령 별표1). 만약 용도가 다르면, 불법 건축물로 간주되어 영업허가를 받지 못할 수도 있습니다!

토지대장 확인: 주소, 정확한가요?

토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적 등을 기록한 공적 장부입니다. 임차하려는 상가 건물의 토지 소재지와 지번이 토지대장과 일치하는지 확인해야 합니다. 혹시라도 주소가 다르다면, 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

토지이용계획 확인서 확인: 규제는 없나요?

토지이용계획 확인서는 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 지정 여부와 행위 제한 내용을 확인할 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조). 예를 들어, 해당 지역이 '보전녹지지역'으로 지정되어 있다면, 음식점 영업이 제한될 수 있습니다.

등기부등본 확인: 빚은 없나요?

등기부등본은 해당 건물의 소유권, 저당권, 전세권 등 권리관계를 보여주는 중요한 문서입니다. 등기부등본을 통해 건물의 소유자가 누구인지, 빚(근저당)은 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 만약 빚이 너무 많다면, 경매로 넘어갈 위험이 있으므로 계약을 신중하게 고려해야 합니다.

• 갑구 : 소유권에 관한 사항 (소유자, 소유권 이전 등)
• 을구 : 소유권 외의 권리에 관한 사항 (근저당권, 전세권 등)

부동산종합공부: 한눈에 모든 정보를!

부동산종합공부는 토지, 건축물, 토지이용계획, 부동산 가격 등 부동산에 관한 모든 정보를 한 번에 확인할 수 있는 편리한 서비스입니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조). 시·군·구청 또는 읍·면·동사무소를 방문하거나, 부동산정보 통합포털사이트(seereal.lh.or.kr)에서 열람할 수 있습니다.

임대차 계약, 이렇게 체결하세요!

자, 이제 계약서에 사인할 시간입니다. 다음 사항들을 꼼꼼히 확인하고, 자신에게 유리한 조건으로 계약을 체결하세요!

계약서 작성: 꼼꼼하게, 빠짐없이!

계약서에는 다음 사항들이 반드시 기재되어야 합니다(「공인중개사법」 제26조).

• 임대인, 임차인의 인적 사항
• 임대 목적물 (주소, 면적 등)
• 임대차 기간
• 보증금, 월세 (지급일, 지급 방법 등)
• 특약 사항 (수리 의무, 원상복구 의무 등)

특히 특약 사항은 분쟁 발생 시 중요한 판단 기준이 되므로, 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 예를 들어, "누수 발생 시 임대인이 수리한다"와 같은 조항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

임대차 기간: 최소 1년은 보장받으세요!

「상가건물 임대차보호법」에 따르면, 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조). 즉, 최소 1년은 영업할 수 있는 기간을 보장받을 수 있습니다. 하지만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수도 있습니다.

권리금: 회수 기회를 놓치지 마세요!

권리금은 임차인이 상가 건물의 위치, 영업상의 이점 등을 이용하여 얻게 되는 경제적 이익을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3). 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 만료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

• 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하는 행위
• 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

계약 갱신 요구: 최대 10년까지!

임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조). 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 최초 임대차 기간을 포함하여 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 단, 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8).

마무리

음식점 창업, 설레는 시작이지만 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 임대차 계약은 그중에서도 가장 중요한 단계 중 하나입니다. 오늘 알려드린 내용들을 바탕으로 신중하게 계약을 체결하고, 성공적인 창업을 이루시길 바랍니다!